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草莽姚振华:搞“大跃进”败走房地产 干金融搞杠杆的资本高手-企业说-企查猫(企业查询宝

时间:2018-10-26 13:36    点击量:

  草莽姚振华:搞“大跃进”败走房地产 干金融搞杠杆的资本高手-企业说-企查猫(企业查询宝)

  万科股权大战走势,随着万科A复盘,宝能系接连出手增持,正逐渐清晰。昔日的野蛮人距离控股股东的宝座已愈发接近。

  转载自微信公众号企业说(ID:qiyehshow)

  宝能攻势愈猛,王石回天乏力

  据华尔街见闻7月6日报道,截至下午15:00,万科A(000002)股票半天成交额已高达201.06亿元亿元,创下上市25以来历史新高。

  而在昨日晚间,万科发布公告,宝能系钜盛华7月5日购入占总股本0.0682%的A股股票(动用资金约为15亿人民币),钜盛华及其一致行动人持股比例升至24.972%。

  根据万科2014年6月颁布的新《公司章程》第57条对于控股股东的定义,宝能系持股比例一旦达到30%,将从第一大股东跃升为万科控股股东。

  宝能攻势越来越猛,意味着以王石为首的万科管理层回旋余地将越来越小。这和宝能系当年血洗南玻A何其相似。

  据公开资料,自2014年12月开始,前海人寿、钜盛华等通过二级市场及定增,到2015年12月初,累计买入南玻A股5.29亿股,B股3554万股,持股比例达到25.05%,成为大股东。

  补选的4位董事陈琳、王健、叶伟青、程细宝中,除了王健其余三人此前均在宝能系的前海人寿或钜盛华任职。

  登堂入室的宝能,对南玻A董事会进行大清洗,经历一轮补选,9名董事席位,宝能系占据3席。南玻A自此改朝换代。

  同样的悲剧是否会在万科身上重演,还有待进一步观察。目前,华润、万科管理层、深圳国资、安邦以及中小股东,还未有跟进动作。

  但宝能接连斥资增持万科,说明它并不差钱;宝能选择在万科第二个交易日跌停板增持而非第三个交易日继续大跌再买入,以16亿元不到的资金投入,撬动了万科A超240亿元巨资的天量成交,将万科A继续一字板跌停的担忧或者说恐慌彻底赶走,四两拨千斤,展示出高超的财技,不愧是干金融搞杠杆的高手!

  作为遥控一切的幕后操盘手,姚振华这一系列手段足以显示出其在资本市场的专业程度,更是心理博弈战的高手。这无疑打破了卖菜的这个充满偏见的人设。

  企业说(ID:qiyeshow)认为,或许我们和王石一样,已经陷入唯出身论的怪圈,试图用卖菜的搅局者野蛮人等标签将姚振华及其宝能系的形象给固化。可是,王石都能卖人设,将自己打造成完美偶像,却被田朴珺这面镜子照出暗藏的另一面,我们为什么不能重新认识姚振华?

  而要了解一个人,回溯其过往经历往往是最佳途径,华裔影星尊龙就说过:人到了50岁以后他的脸就是自己做出来的,都是你自己经历的痕迹。

  姚振华和他的宝能系

  1、22岁下海创业,在深圳卖菜起步

  据公开资料,姚振华1970年出生于广东潮汕,1988年考入华南理工大学,是该校最早选择攻读第二专业的学生之一。1992年,姚振华拿到工业管理工程和食品工程双学位。

  毕业后的姚振华来到深圳,彼时邓小平在南巡,有人因此将姚振华也划入92派(92派是指1992年邓小平南巡后,从政府机构、科研院所辞职下海而成长起来的一批企业家,代表人物陈东升、田源、郭凡生、冯仑、王功权、潘石屹等)。企业说(ID:qiyeshow)并不认可这种说法,相比仕而优则商的知识分子,刚毕业的姚振华还是职场新人,谋求的是生存,而非创业强国。

  虽说英雄不问出处,但姚振华如何起步,至今版本不一。有人说他先是在国企深业集团工作,有人说他在深圳布吉农批市场炸过油条,更多说他是靠卖蔬菜起步。王石在内部会议也直呼姚就是一个卖菜的,不欢迎其成为万科股东(事实上,王石强调的是宝能的信用不够),九州天下现金网引发争议。事后王石向姚振华道歉。

  根据工商变更信息回溯,宝能集团前身为深圳市新保康实业发展有限公司,新保康的前身则是设立于1997年的深圳市新保康蔬菜实业有限公司。据21世纪经济报道调查,这是姚振华的家族买卖,包括姚振坤、姚振邦、姚振华等都在其中。姚振邦出资200万。

  而大股东是深圳市潮银实业发展有限公司,注资1800万,创始人为姚沐生。这里其实已经可以看出潮汕人做生意讲究团结合作的特点。此次宝能举牌万科,据悉就获得多位资深有实力的潮汕老板的支持。而宝能能在房地产挖到第一桶金,和潮商也不无关系。深圳福田中心区就活跃着卓越、皇庭、佳兆业、大中华等一系列潮商。

  将话题拉回姚老板的蔬菜生意,名牌大学正牌双学士,加上专业对口,让姚振华将卖菜这种低门槛的行业做到了一个新高度,即先开专业菜市场(净菜超级市场),再做蔬菜基地,然后介入物流生意。2003年1月,姚振华获得深业物流集团25%的股份。

  2、26岁拿地,介入房地产,挖到第一桶金

  事实上,卖菜并未让姚振华直接发迹,但却给他带来了发达的契机。新保康公司在深圳建设的净菜超级市场,响应了当时深圳市政府为民办实事而实施的市民菜篮子工程,还获得政府颁发的菜篮子工程创新奖。

  于是乎,打着以市民菜篮子工程用地的名义,新宝康蔬菜公司低价拿到多块地。并在之后,通过疏通关系,将土地性质变更为住宅用地。

  据21世纪经济报道获得的一份《深圳市宝安区1996年土地出让一览表》显示,新保康公司在宝安区拿到了5块共计约14万平米土地,土地用途为其他。这份《一览表》显示,新保康公司是1996年在宝安区拿地面积第二多的企业,其拿地方式是协议价。

  此后,新保康蔬菜(钜华投资发展)经过多次更名,现在名字为深圳宝能华府置业有限公司,宝能集团100%控股。

  宝能推出的一个地产项目是福田中港城,公开资料显示,其是由宝能集团下属深圳市矩华投资有限公司开发的商住综合体(新保康蔬菜实业发展有限公司曾改名为钜盛华投资),地理位置优越,1998年启动,2001年交付。

  关于这个项目的开发细节,东北网发布的《姚振华第一桶金:从市场卖菜到百亿资产》对此有较为详细的介绍,现引用一段:

  比如是和深圳某银行签订的合同,约定在现福田区福强路中港城地块建两栋住宅楼,每套144平米,共90套,银行方出资共7500万元,合同签订和项目封顶时分别支付一次。

  比如,新保康公司最初缴纳地价款170余万元,取得32000余平米菜篮子工程用地红线图;变更土地性质时,再用银行方支付的资金向国土部门缴纳地价款3400余万元。

  比如,在两栋住宅楼建筑超出地坪后,新保康公司以在建工程的名义,将整个32000余平方的地块及在建工程抵押至某银行贷款,从而启动了整个地块的开发,包括另建三栋高层及六层的商业裙楼。银行的住宅楼于2000年完工交付,其余项目于2001年完工开售。

  也就是说,姚振华仅仅用170余万元即撬动了一个几亿元的项目,堪称空手套白狼的资本高手。中港城也成为宝能系真正意义上挖到的第一桶金,估计盈利在8-10亿左右。也是中港城,因为这个楼盘临街有底商和裙房,让姚振华心里第一次形成了商业地产的概念。

  利用这笔资金,姚振华之后先后操作了收购深业物流,将总部迁出笋岗,以及更改另一块菜篮子工程用地性质,建设宝能太古城,一举盈利上百亿,提出产融结合,建设前海人寿,以及举牌万科等等大事件。

  3、33岁,收购深业物流,一进一拆一分

  分析普遍认为,姚振华能够快速崛起,关键节点在于深业物流集团的分家。

  据公开资料,深业物流集团前身为深圳市笋岗仓库企业有限公司,成立于1983年,为国有企业,原有四大股东。2003年,股东之一的香港新笋投资将25%的股权转让给宝能投资。不久,另一股东工会持股也将股份转让,至2004年1月,宝能集团共持有深业物流集团46.52%股权。

  2006年,宝能突然对深业物流集团进行了拆分,宝能集团获得了深业物流集团老牌子的使用权和无法确定所有权的若干资产(出价1.11 亿元人民币),还拿到了多数为土地和房屋。

  据微信公号华商韬略,经过10多年坐享中国房地产猛涨的红利,深业物流的土地以及土地上重新规划的物业价值已超过600亿以上,其中仅宝能中心的市价就将超过400亿元,而物流园区项目成熟后则可每年收租约20亿,成为姚振华新的摇钱树。而当初宝能成为深业物流控股股东,所付出资金也不过2亿人民币。

  令人深思的是,宝能系这段一进、一拆、一分的发家史,正是王石认为宝能信用不够的主要依据。据悉,深业物流集团分裂,是因为股东之间对于未来公司运营无法保持统一意见。这和今日万科管理层、宝能势同水火的关系何其相似。

  再联想宝能一直是通过高杠杆资金在撬动万科的大门,担忧姚振华会像处理报废汽车一样分解甩卖公司再拍拍屁股走人,而忽视公司长期价值的王石,其面对姚振华时种种有失水准的表现,其实在一定程度上可以获得理解。

  4、35岁,宝能太古城大获成功,斩获百亿利润

  拆分深业物流产生的溢价,为宝能之后一系列的扩张奠定坚实基础,2005年宝能太古城的成功,更让姚振华看到了城市综合物业开发的商业契机。

  由17座24-32层高层建筑组成的宝能太古城,位于深圳南山后海湾核心位置,该区域东、南临深圳湾,北接南山区RBD中心,紧邻香港西部通道,是深圳最后一个大型滨海高尚住宅区,深圳湾区规模最大的建筑群,唯一的都市综合体,唯一的地铁连体物业。单项目利润超乎想像,2009年开盘当日便取得了15亿的销售额,2013年的楼王一套房子的售价超过一亿人民币。加上该项目囤地时间较长(96年拿地)。传闻,可能为宝能系贡献了超百亿的利润。

  宝能尝到了甜头,也从中总结出了一套自己的地产发展模式,即开发经营包括城市综合体、都市产业园、高端住宅多种业态,并整合价值链上下游,融开发、经营、管理于一体化的大地产整合模式。宝能订下的2015年至2019年五年规划,对自身的愿景定位也是房地产综合物业开发和运营的领跑者。

  据了解,截至2012年底,宝能已在全国直接、间接拥有超过2000万平方米的土地储备。在此基础上,姚振华宣布了一个宏伟计划:在未来5年投资1200亿人民币,开发40座大型城市综合体,而且全部自持经营。为迎合官员脸面工程需求,宝能还效仿绿地,大举上线超高层项目。

  目标是宏伟的,单盘也赚了大钱,但宝能地产确实存在一些问题,包括土地开发流程及节奏缓慢,销售乏力、任务制定不着边际以及高管流失速度快等等。加上大量土地储备占用资金,宝能地产资金链也日趋绷紧。

  据央视财经年初报道,宝能系旗下的地产板块深陷600亿资金缺口,近两成项目已停工,高达11位高管离职。

  据《国际金融报》,宝能目前有8个项目处于停工状态,分别为广州宝仁医院、大连宝能城、佛山宝能金融大厦、肇庆环球金融中心、上海金融创新城、合肥宝能城、南宁宝能城市广场和云浮项目。其中前四者是正要停工,后四位是即将停工状态。

  在管理层层面,姚振华其实早在2014年就对地产业务中大跃进式发展进行了反思。据新浪房产,在2014年底,宝能旗下的地产业务进行了一次全面重组。重组后,全国地产业务统归姚建辉管理,姚振华退居二线,专心布局资本市场,继而导演了入股华侨城、控股万科等大事件。

  该报道指出,宝能地产业务的经营状态,也因这次重组而清晰地分成了两个时期:在重组前,凭借超摩天大楼与超大体量综合体的规划远景,拿下大批二三线城市郊区的廉价土地,进行快速扩张——事实上,目前宝能持有的绝大多数地产开发项目,都在重组前的2013-2014年间密集拿地、动工。

  沈阳宝能环球金融中心正在建设,但其568米高的主楼目前仍处于地下施工阶段

  重组后,部分项目的规划承诺兑现乏力,一些项目相继遭遇了销售及工程进展缓慢,甚至停工退地等问题。

  而央视报道宝能地产深陷600亿资金缺口时,宝能已举牌万科,为力证自身资金实力,宝能公布了一份财报,显示宝能地产在深圳已建成的自持物业约100万㎡以上,总价值超500亿元,其中仅深圳宝能城一个项目的自持物业价值预估就已经高达200亿元;在建自持物业部分约250万㎡,总价值近1000亿元,并有若干核心区域未开发建设项目。

  而商业地产界专业人士指出,项目货值和融资负债并不能直接挂钩来说明资金充裕,还要看项目当期的现金回笼情况。

  宝能地产的窘迫现状,或许已经部分解释了姚振华为何对万科是势在必得。

  4、42岁,践行产融结合,成立前海人寿,举牌多家上市公司

  前文提到,2014年,在承认宝能在地产开发中所犯下的错误后,姚振华就退出地产领域,专心布局资本市场。

  事实上,从2010年开始,姚振华就是产融结合的坚定拥护者看,其认为,发展地产不能没有金融支撑。于是在2011年,姚振华联合几个广东老乡(包括立白集团),向保监会申请到了保险牌照(据悉当年保监会一共就批了二块保险牌照),成立了由旗下资本旗舰钜盛华绝对控股的前海人寿保险股份有限公司。

  前海人寿展现了火箭一般的发展速度,资产规模从0到100亿用了1年,从100亿到300亿也用了1年,相当于平安16年完成的业绩。主推产品则是万能险。

  前海人寿股权结构

  有深业物流这样的成功案例在先,又有万能险投资回报率的压力(据悉,今年上半年结算利率在7%以上),同时也是践行产融结合理念,近年来,姚振华以前海人寿或宝能集团为平台,进行了一系列资本操作。

  据不完全统计,姚振华的宝能系目前已成功持股8家上市公司超过5%的股份,其中5家均为通过二级市场买入。包括:韶能股份(000601,股吧)、中炬高新(600872,股吧)、明星电力(600101,股吧)、合肥百货(000417,股吧)、南宁百货(600712,股吧)、南玻A、华侨城。

  宝能还有多少钱?最多可动用660亿

  至于宝能和万科目前正上演的这出权利的游戏,更是惊动了多方力量。无论成功或失败,都会是载入史册的经典案例。

  而宝能如此激进背后,和保监会去年7月发布的《关于提高保险资金投资蓝筹股票监管比例有关事项的通知》不无关系,这份文件将保险资本投资A股大幅松绑,原来投资单一股票的上限是上季末总资产的5%,现在调整为10%,投资权益类资产达到30%比例上限的,可近一步增持蓝筹股票。翻译成白话,就是鼓励大家买买买。

  但是,在今年2月,保监会又发布了对风险保障偿付能力体系的17项规定。对保险公司的偿付能力提出了更高的监管要求。

  在这个规则当中,如果对一家公司的持股比例超过20%,这笔投资就算做长期股权投资,不仅避免因股价波动带来的偿付充足率压力,而且被投资公司的利润可以按照权益法并入公司报表,直接增厚公司利润。

  也就是说:如果前海可以拿到万科20%以上的比例,那么万科的利润可以并入到前海的报表中。

  姚振华吃进万科20%以上的股权,既可以缓解偿付充足率的压力,又因为万科股权分散,成为第一大股东。

  对于姚振华来说,这是一笔不会赔本的买卖。

  据悉,宝能最多还可以动用660亿增持万科(宝能系发行的私募债+公募债+公司债银行+授信额度+钜盛华2015年度利润)。

  而据万科昨日公告,宝能系持股已达到24.972%,距离30%的要约收购红线只有5.028%的差距。

  王石会输吗?我们不知道,因为博弈还在继续,硝烟味还很浓,但能确定的是,王石,这位地产界的教父,因为自己的轻敌,陷入了自己一生最大的危机之中,多年积累的声望、名誉已是摇摇欲坠,还很有可能失去自己一手带大的孩子。

  所以,古人强调,是英雄就不要问出处,诚不欺也。

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