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看淡2010年中国房价走势

时间:2018-10-29 16:44    点击量:

  看淡2010年中国房价走势

  系列专题:
2010

中国今年的房价走势对房企的盈利至关重要。应当思考这样一个问题,2008年9月雷曼清盘,但之前中国经济仍是高速增长,房地产销量为何下跌?价格为何裹足不前?一个重要的原因是2007年9月末监管层出台了二套房房贷至少4成首付,利率不但不能享受基准利率85%的优惠,反而至少提高到基准利率的110%的新政。而2009年银行置该政策于不顾,重新对二套房房贷执行二三成首付,并提供优惠利率,这也是当年商品房销量大升,价格大涨的重要原因。为何各城市普遍都是相同地段的办公楼租金高于住宅,但售价低于住宅?很重要的原因是办公楼贷款首付为五成,并且没有任何利率优惠。但目前从国务院到银监会一再强调严格执行二套房房贷四成首付的规定。房地产对中国经济非常重要,但这并不意味着房价的上涨。九州天下现金网之前中国各地方政府始终消极建设保障性住房,而目前各地方政府则积极建设保障性住房。低价的保障性住房与高价的商品房均消耗相同数量的建材,对经济的拉动力并没有太大差别。考虑到以上两个房地产市场的变化,看淡今年中国的房价。中国的地产商一直在囤地,这是事实。近十年来,房企购地面积每年都多于用地面积。最近各地方政府已开始没收一些闲置两年以上的土地。部分被没收地土地闲置长达18年。在以前对囤地毫不干涉的情况下,囤地的利润高于辛辛苦苦盖楼售楼的利润。如没收闲置土地,对有捂盘、囤地行为的房企停发新贷款等政策能严格执行,供应量必然明显增加,显然不利于价格的上涨。房地产板块从总体上讲并没有长期的投资价值。3月26日,中国指数研究院等四家机构发布的《2010年中国房地产百强企业研究报告》显示,2009年度包括万科、中海、保利在内的房地产百强企业的毛利率均值为30.3%,较2008年下降了6.5个百分点。截至3月23日,两市共有67家房企发-全球品牌网-布年报,累计实现净利润接近300亿元。而同时,这些公司负债总额却超过5100亿元,企业的再融资需求加大,目前已经有1500亿元左右的再融资规模。5100亿的债务,按6%的利率来算,一年的利息都要超过300亿了。

   房地产企业何来投资价值?综合来看,高房价已经成为中国内需增长和城市化发展的最大障碍,已到了改变之前中国房价持续上涨的直线思维的时候了。以下是3月下旬某些投行对房地产行业的观点概要:中金公司中金公司在3月24日发布的由白宏炜撰写的《关于国土资源部“供地计划没有制定的地方暂停出让住房用地”的评论》中提到如下数据与观点:两会后北京地王事件改变了政策打压下供求脆弱的平衡,市场的天平又向上涨的一方倾斜,从而引起了政府的警觉。如果政策不能抑制目前房价上涨趋势,则将继续出台政策予以控制,北京地王的负面效果逐步显现。国土部不反思供地少的问题,而强调土地供应是够的,但都被开发商屯起来了,典型的舍本逐末。容积率不论是大城市还是中小城市都没有提高的规定,这也是纵容了高地价、高房价的一大原因。保障性住房应该是增量,但不应该占据商品住房供地指标,两者对应的群体完全不同,强调70%的指标只能是恶化中产阶级购房环境。投资建议:目前的政策无法治本,“饿地政策”在重复香港的老路,其结果必定是居住环境的恶化,房价今年仍将上涨,而地产股目前的估值反映了房价下跌10%以上的预期,所以仍看好地产股,但预计未来仍将有政策的打压而抑制地产股的估值,所以业绩推动是股票上涨的主要动力,建-全球品牌网-议关注具有较好业绩成长性的公司。广发证券广发证券在3月23日发布的由赵强与沈爱卿撰写的《房地产业2010年二季度策略》中提到如下数据与观点:一季度楼市所表现出的“量缩价升”的走势强于市场之前的预期,可能成为地产股短期反弹的催化剂。如果房价继续上涨,不排除在中央在二季度出台新的政策。投资策略:短期反弹,中期谨慎。地产股在3月底或许会出现一波反弹行情,主要的催化因素包括楼市的回暖、股价持续跑输大盘之后的技术性反弹需要等等。从更长的6至12个月的周期来看,维持对地产股“持有”的谨慎判断。只有在房价调整充分,政策目标基本实现之后,地产股才有可能迎来真正的大行情。中银国际中银国际在3月23日发布的由田世欣与周路撰写的《房地产周度交易数据点评—供需调控双管齐下,市场量能持续回升》中提到如下数据与观点:春节后成交量连续四周回升,且恢复速度伴随供应量的释放有所提高,2010年前12周我们关注的主要城市成交量合计较去年同期增长32.3%。买卖双方的价格博弈导致的观望情绪虽然仍然存在,预期传统的小阳春行情有望在未来几周随着供应的逐渐攀升进一步演绎。在紧张的供应环境下,房价仍难出现下跌拐点。国土部、国资委等核心部委着眼于房地产供给调控的政策接连出台,表明政策重心已经从09年四季度的需求调控转向供需双管齐下,理性的供求关系将有利于为行业景气走得更远。随着二季度市场的成交复苏,我们再次强调2010年二季度地产板块将走出估值修复行情的判断,在维持全年中立评级不变的前提下,我们看好地产板块中期表现。世纪证券世纪证券在3月25日发布的由其金融地产小组撰写的《2010年2季度房地产投资策略》中提到如下数据与观点:未来房地产市场仍然面临偏紧的政策环境。但由于房地产仍然是拉动国民经济发展和促进就业的重要行业,目前房价和地价水平处于历史高位,继续上涨动力不足,出台更严厉的调控政策的可能性不大。房地产板块受益通货膨胀预期和二季度成交量回升。随着CPI的持续上涨,通货膨胀压力不断加大,房地产是抵御通货膨胀的有效品种。在经历1季度成交量下滑之后,随着2季度销售旺季的来临和2009年新增的新开工面积陆续进入供应期,2季度商品房成交量将会逐步回升。房地产板块估值水平处于较低水平。目前主流房地产企业2010年市盈率15倍,2011年市盈率13倍,估值水平较低。重点关注二三线城市房地产市场快速发展带来的投资机会。相比一线城市,二三线城市房价水平相对较为合理,自住需求占比较大,所承受的监管压力和舆论压力也小于一线城市,城镇化进程和开发商大举布局二三线城市,使得未来较长的一段时间内,二三线城市房地产市场快速扩容和高速增长成为我国房地产市场的主要特征。浙商证券浙商证券在3月22日发布的由戴方撰写的《三大催化剂助推板块估值向上修正—房地产行业2010年2季度投资策略》中提到如下数据与观点:维持行业“买入”的投资评级。3个催化剂:房地产调控政策有明朗的趋势。2季度中进一步针对地产行业的紧缩性出台的可能性不大;商品房销售的“小阳春”行情在悄然临近;人民币汇率上升预期在形成。1个期待:房地产行业估值向上修正。当前,房地产板块PE对全体A股的溢价幅度为19%,远低于历史平均的40-60%的区间,可以说当前房地产板块PE已经充分反映了对于前期政策调控和未来政策调控预期。

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